マンションを購入すると必ずと言っていいほど支払うことになる、管理費と修繕積立金。住宅ローンの支払いが終わった後も継続的に支払わないといけないのですが、そもそも何に使っているのでしょうか。

今回は、管理費と修繕積立金それぞれの使い道と住んだ後に値上がりする可能性はあるのかを解説していきます。

マンション暮らしを考えている人は今後の参考になる内容となっていますので、ぜひ最後までチェックしてみてください。

マンションの管理費・修繕積立金とは？

マンションを購入すると、毎月の支払いは住宅ローンだけではありません。管理費や修繕積立金といった住宅ローン以外の費用も必要になるのです。

毎月支払っている管理費・修繕積立金ですが、そもそも何に使われているのか理解している方はあまり多くはありません。「管理費と修繕積立金の違いがわからない」という方もいらっしゃるでしょう。
どちらもマンションの維持管理のための費用であり同じように思われるものですが、それぞれ明確な違いがあります。

大まかには、次のような違いがあります。

管理費：共有部分の日常管理のための費用
修繕積立金：修繕のために積み立てられる費用

それぞれ詳しく見ていきましょう。

管理費

管理費は、エントランスや廊下・エレベーターなどの共有部分を良好な状態に管理するための費用です。

具体的には次のようなことに使われます。

• 共有部分の掃除や保守点検
• 共有部分の電気代や水道光熱費・火災保険料
• 植栽の管理
• 電灯などの共有部分の消耗品費用
• 管理会社や清掃会社への業務委託費用
• 管理員の人件費　など

上記のように、共有部分の日常の生活を快適にするために利用されるのが管理費です。管理費は物件により異なりますが、平均月額は毎月1.5万円〜2万円が全国相場と言われています。
マンションの内見を行う際には、共有部分に管理費の支払額に見合ったメンテナンスが行き届いているかを確認しておくといいでしょう。

修繕積立金

修繕積立金は、マンションが壊れたり、経年劣化によって古くなった時に修繕工事をするために積み立てる費用です。

具体的には次のようなことに使われます。

• 外壁工事(塗装、剥がれやひび割れの修繕)
• 手すりやフェンスなど鉄製の部分の塗装
• 屋根や床などの防水工事
• 給水、排水設備の修理
• エレベーターの修理、交換
• 共用ポストなどの設備交換　など

修繕費は一回の工事で何百万円という高額な値段になるので、長期的に積み立てておき、20年〜30年後のために必要な時までお金を貯めておく必要があります。

マンション修繕費の相場は築浅の場合は1万円以下ですが、古くなるほど高くなり、平均相場は毎月1万円～1.5万円程度となっています。床面積や築年数、共用設備によって変わります。

管理費と修繕積立金の値上がりの可能性は？

結論からお伝えすると管理費と修繕積立金は値上げされる可能性が高いです。
理由は、新築時には修繕積立金が安く設定されていますが、築年数が経つにつれて故障や劣化が目立ち始めて修繕費が必要になるからです。

マンション購入を考えている方は、修繕積立金は値上がりすると考えて毎月支払う住居費の計画を立てておくことが必要になります。

大規模修繕を含めた長期修繕計画は約5年ごとに見直されるので、修繕積立金が不足している場合は値上がりが考えられます。しかし、マンション修繕積立金には適正価格が決められていますので、必要以上に高くなるというケースはないので安心してください。

修繕積立金が上がる３つのタイミング

修繕積立金が値上がりするタイミングとして多いのが次の3つです。

1.長期修繕計画に定められたタイミング

修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて算出されています。

長期修繕計画には、大規模修繕工事の時期や必要な費用・積立額などが定められており、この計画は定期的に見直されているものでもあります。その見直しのタイミングで、工事費用や積立状態に変更があると修繕積立金が値上がりする可能性があるのです。

2.大規模修繕等で積立金のプールが減ったタイミング

大規模修繕計画が実施されると、それまで積み立てた金額が大きく減少します。

その状態からまた次の修繕計画に向けて積み立てをスタートするので、積立額が大きく減少した後は値上がりしやすいといえるでしょう。

また、修繕積立金は天災などの計画外の修繕にも充てられるものです。

地震で大きく損壊して予定外の修繕費用が掛かってしまった、などで大規模修繕のための積立金が不足した場合は値上がりする可能性があるでしょう。

3.築年数が古くなったタイミング

築年数が古くなると、修繕積立金が大きく値上がりする可能性が高くなるものです。また、築年数が古い物件では入居者も高齢になり修繕積立金が足りていない場合もあります。修繕積立金が足りずに大規模修繕工事ができない場合、マンションの維持ができないものです。老朽化対策の大規模修繕工事ができない場合、生活に支障が出るだけではありません。マンションが老朽化し入居者が減り、さらに積立金が不足するという負の連鎖にもつながるので注意しましょう。

修繕積立金は、値上がりしなければ月々の負担が少ないのでメリットが多いように感じます。しかし、適切な修繕積立金が積み立てられていない場合、マンションの維持ができない場合があるので注意しましょう。

まとめ

今回は、管理費と修繕積立金それぞれの使い道と値上がりの可能性について解説しました。
管理費と修繕積立金はそれぞれ物件の資産価値を高めるためにも重要な費用です。これからマンションの購入を検討している方は、長期的な修繕企画を確認しつつ無理のない支払金額に出来るように資金計画を立てていくことをおすすめします。

住宅購入時の資金計画の立て方に関しては、こちらの記事で詳しく紹介していますので、ぜひ読んでみてください。