新しく家を建てたり買ったりする際に、「長期優良住宅」を選ぶことを考えている方もいるかもしれません。長期優良住宅とは、丈夫で長持ちする家として国から認められた住宅のことです。この認定を受けると、いろいろなメリットがあります。

例えば、住宅ローンを借りるときの控除が増えたり、税金の優遇を受けたりすることができます。こうした特典により、住宅購入や新築にかかる負担を軽減することができるのです。

そこで、今回は長期優良住宅の特徴について詳しくご説明し、その認定を受けることで得られる住宅ローン控除などの具体的な優遇措置についても解説していきます。

長期優良住宅とは？

「長期優良住宅」とは、しっかりとした耐久性や省エネルギー性能を備え、長い間良い状態で住み続けられる住宅のことを指します。これは、日本で2009年から始まった「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて認定されます。

以前の日本では、家の寿命は約30年と考えられており、古くなった家は壊して新しく建てる「スクラップ＆ビルド型」の方式が一般的でした。この方法では、資源が無駄になることや環境に負担がかかる問題がありました。しかし、最近では「良いものを作り、長く使う」という考え方が広まってきています。これに伴って、住宅業界でできたのが長期優良住宅を普及させる制度で、住宅の品質向上や耐久性の確保、省エネルギー化の促進をねらいとしています。

長期優良住宅の認定基準

長期優良住宅の認定基準は以下のとおりです。

1. 住宅構造および設備について長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられている。
2. 住宅の面積が良好な居住水準を確保するために必要な規模を有する。
3. 地域の居住環境の維持・向上に配慮されたものである。
4. 維持保全計画が適切なものである。
5. 自然災害による被害の発生の防止、軽減に配慮がされたものである。

長期優良住宅として認められるためには、長期間にわたって安定した構造と高い耐久性を持つことが求められます。また、地震に対する強度や耐久性を確保し、省エネルギー基準をクリアする必要があります。さらに、断熱性能やエネルギー効率を向上させるための工夫も必要です。これにより、住環境の快適性や経済性も向上します。この認定を受けると、安心して住むことができるだけでなく、いろいろな優遇措置を受けることができます。たとえば、税金の優遇やローンの金利が低くなることもあります。また、将来家を売るときにも評価が高くなりやすいです。

認定を受けるためには、いくつかのステップがあります。まず、家の設計図や必要な書類を検査機関に提出します。検査機関が基準を満たしていると判断すれば、適合証明書がもらえます。その証明書を役所に提出すると、認定証が発行されます。

長期優良住宅だと住宅ローン控除はどうなる？

長期優良住宅の認定を受けると、いくつかの優遇措置があります。その中の一つが、住宅ローン控除の借入限度額の引き上げです。住宅ローン控除は、住宅購入のために借りたローンの利息を所得税から差し引く制度で、住宅購入を促進し、住宅所有を支援するための税制優遇措置です。この控除は、新築、取得、増改築などのために住宅ローンを利用した場合に適用されます。控除額は年末のローン残高の0.7％で、最大13年間にわたり所得税（一部は翌年の住民税も含む）から控除されます。

住宅ローン控除における住宅の機能性と借入限度額

現在の住宅ローン控除は、長期優良住宅をはじめ住宅の機能によって控除の対象になる借入限度額が異なっています。環境に優しい高性能な住宅であるほど、最大控除額が高くなります。

・新築住宅の場合【控除期間13年間】

住宅の性能	借入限度額 （2023年・2024年入居）	借入限度額 （2025年・2026年入居）
長期優良住宅 低炭素住宅	5,000万円	4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
その他の住宅	3,000万円	0円

・既存住宅の場合【控除期間10年間】

住宅の性能	借入限度額 （2023年～2026年入居）
長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅	3,000万円
その他の住宅	2,000万円

長期優良住宅の場合、各年の控除限度額は35万円で、13年間で最大455万円の住宅ローン控除を受けられます。既存住宅を長期優良住宅に改修した場合、各年の控除限度額は21万円で、10年間で最大210万円の住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除を受ける条件

住宅ローン控除を受けられるのは、該当の物件が以下の条件を満たす時です。

1. 床面積が50平米以上ある
2. 自らが居住するための住宅である
3. 合計所得金額が2,000万円以下である
4. 住宅ローンの借入期間が10年以上ある
5. 引き渡しまたは工事完了から６カ月以内に入居している
6. 昭和57年以降に建築または現行の耐震基準に適合している

※2023年（令和５年）末までに建築確認を受けた新築住宅を取得する場合、合計所得金額が1,000万円以下に限り床面積要件が40平米以上であることが条件となります。

なお、長期優良住宅に認定された家が住宅ローン控除を受けるためには、長期優良住宅の建築計画などの書類を取得していることも条件となります。この書類は、確定申告の時も必要となるため、大切に保管しておきましょう。

長期優良住宅に認定されるその他のメリット

長期優良住宅に認定されると、住宅ローン控除のほかにどのようなメリットがあるのでしょうか。

不動産取得税などの税が安くなる

長期優良住宅で優遇されるのは、不動産取得税と固定資産税、免許登録税です。

＜不動産取得税＞

不動産取得税とは、住宅などの不動産を取得した場合にかかる税金を指し、以下の計算式で算出できます。

• 一般住宅の不動産取得税＝
  （固定資産税評価額－1,200万円）×３％
• 長期優良住宅の不動産取得税＝
  （固定資産税評価額－1,300万円）×３％

長期優良住宅の不動産取得税では、控除額が1,300万円に増額されます。例えば、建物の評価額が2,000万円の物件を例にして計算すると

• 一般住宅の不動産取得税＝
  （2,000万円－1,200万円）×３％＝24万円
• 長期優良住宅の不動産取得税＝
  （2,000万円－1,300万円）×３％＝21万円

金額自体の差は数万円ですが、控除額が大きいほうが、支払うべき税金が安くなります。なお、これは2024年（令和６年）３月31日までに新築された住宅が対象となるため、注意しておきましょう。

＜固定資産税＞

固定資産税は、建物の床面積が50平米以上、280平米以下の場合２分の１に減税されます。長期優良住宅は、一般住宅よりも長い期間、固定資産税が減税されます。固定資産税の減税期間は以下のとおりです。

	一般住宅	長期優良住宅
一戸建て	３年間	５年間
マンション	５年間	７年間

なお、こちらも2024年（令和６年）３月31日までに新築された住宅が対象となります。

＜登録免許税＞

登録免許税は、不動産の所有権を登録するのにかかる税金を指します。

	税率
登記の種類	一般住宅	長期優良住宅
保存登記	0.15%	0.1%
移転登記	0.3%	一戸建て　0.2% マンション　0.1％

保存登記とは、所有権の登記のない不動産に対して最初におこなう登記を指します。注文住宅の新築や、新築の建売住宅・新築マンションを購入した際におこないます。一方移転登記とは、すでに所有権の登録がされている不動産に対し、権利が売主から買主に移ったのを明確にする際におこないます。
長期優良住宅の免許登録税率は、保存登記が0.1%、移転登記が一戸建ての場合は0.2%、マンションの場合は0.1％です。
例えば、評価額が2,000万円の一戸建てを例にして計算してみましょう。

長期優良住宅の登録免許税率

• 保存登記の登録免許税＝2,000万円×0.1％＝２万円
• 移転登録の登録免許税＝2,000万円×0.2％＝４万円

金額自体の差は数万円ですが、支払うべき税金が安くなることはメリットといえます。

フラット35の金利優遇

長期固定金利の住宅ローン「フラット35」を利用する場合、長期優良住宅に認定されれば当初10年間金利を引き下げることができる「フラット35s」に申し込めます。フラット35sは、通常のフラット35に比べて金利が約0.25パーセント下がる商品です。

例えば、通常のフラット35の金利が1.5%の場合、フラット35sを利用すれば10年間は1.25％の金利で利用することができます。

売却時に物件の価値があがる

長期優良住宅は、さまざまな優遇が受けられる素晴らしい制度です。購入する時だけでなく、売却する時にもメリットがあります。

長期優良住宅に認定されていることで、建物の評価額が一般住宅よりも高くなり、質の高い建物と評価されます。質が高い建物のため、築年数が経っても高く売れる可能性があります。

土地の相場にも左右されますが、将来売却する予定がある場合は資産性の高い住宅として魅力的な売却価格が見込めるでしょう。

ただし、建物には耐用年数というものがあり、耐用年数を過ぎた建物は売却時の評価が下がってしまいます。詳しくはぜひ不動産会社の担当者に尋ねてみてください。

まとめ

今回は、「長期優良住宅」とはどのようなものか、また住宅ローン控除における優遇について詳しく解説しました。さらに、長期優良住宅が売却時にどのようなメリットをもたらすのかもご紹介してきました。耐震性や防災機能に優れた長期優良住宅は、長期間にわたり安心して安全に住むことができ、資産価値が高く保たれるだけでなく、各種税金の優遇が受けられ、売却時には高値で取引される可能性もあります。お住まいをお探し中の方は、ぜひ長期優良住宅の購入も検討してみてください。