避けたい！不動産の売買契約でよくあるトラブル
不動産の売買は人生で一番大きな買い物になる方も多く、慎重に進めたいもの。では、実際に不動産の売買で起こりがちなトラブルはどのようなものでしょうか。事前に把握して、スムーズな売買を目指しましょう！
契約の解除
何らかのトラブルにより、売買契約が解除になることがあります。よくある解除パターンとしては、下記5つが挙げられます。
・手付放棄または倍返しによる解除
・相手方の契約違反による解除
・契約不適合による解除
・ローン特約による解除
・クーリングオフによる解除（売主が宅建業者の場合）
よくあるトラブル
不動産の売買においてよくあるトラブルは、下記3つです。
・売買代金および登記の請求
・説明義務違反（不告知）
・契約不適合責任
トラブルを回避するためには？
それでは、このような状況を回避するためにはどうすればよいでしょうか。
1.売買代金および登記の請求
民法555条では、「売買は当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」とあり、当事者同士の口約束でも売買自体は成立します。
しかし、いつまでも買主が売買代金を支払わない、売主が登記移転をしないと双方の意向が合致せずトラブルの元となるため、書面で節目の期日を決めることが重要です。あわせて売買代金の支払いの前提となる“住宅ローン特約”や、売主側で抵当権を抹消してから所有権の移転登記を行う等の細かい取り決めも書面に盛り込む必要があり、プロである不動産会社に仲介を依頼して売買契約を結ぶことで、トラブル回避に繋がるでしょう。
2.説明義務違反（不告知）
売主は買主に対して、不動産購入の意思決定に影響を及ぼすような重要な内容について、説明する義務があります。たとえば、対象となる不動産で過去に事故があった場合や、近隣の騒音問題がある場合などは、売主は買主に伝えなければなりません。もちろん虚偽の報告をすることもしてはいけません。もし売主の義務違反が認められたら、契約解除のほか損害賠償を求められる判例があります。
また、買主は仲介の不動産会社から物件の情報を受けることがほとんどかと思います。不動産会社も宅建業法にて上記と同様に報告義務がありますが、調査不足のまま買主に情報提供しているケースもあるのが現状です。知らずに契約して、後に大きな損害を被ることもあります。
上記のようなトラブルを回避するために、「売主は知り得る情報の全てを不動産会社に伝えること」、買主は「適切な調査を行い、正確な物件情報を提供する不動産会社を見つけること」が大切です。
3.契約不適合責任
もし物件の引き渡し後に、「こんなこと聞いてないよ！」といった物件の問題が見つかったとき、売主は修繕費用や損害賠償などの思わぬ請求を受けてしまう場合があり、買主は予定していた建物建設ができなくなったり、引っ越しを余儀なくされるなど、重大なトラブルに発展する恐れがあるのが特徴です。
契約不適合責任では、契約において売主が引渡したものが契約内容に適しているかどうかが問われます。契約内容に適していないとされた場合は、売主は買主に対して責任を負わなくてはならないと定められています。
たとえば、契約前には雨漏りがあることを知らずに契約し、後に雨漏りがあることを知った場合、契約内容と異なるものを取引したことになります。その場合、事前に知っていたかどうかは関係なく、契約内容に差異があった時点で買主は売主に対して責任を追及でき、売主は責任の追及をされるということになります。
ただし、契約不適合責任については任意規定のため、売主・買主双方の合意のもとであれば、契約不適合責任について自由に取り決めすることが可能です（相手が宅建業者である場合や、売買した不動産が新築住宅である場合等はこの限りではありません）。個人間売買の場合は、「シロアリ被害・旧排水管の故障については○○ヶ月以内に通知を受けたものに限り売主が責任を負う」等の文言で契約が交わされることが一般的です。
このような契約内容でもトラブルが発生する可能性はあるため、心理的負担を解消するために事前にインスペクション（建物状況調査）を行うことは有効な手段であると言えるでしょう。売主・買主双方の安心のためにインスペクションの活用を検討してみてください。
詳細は下記のリンク先で解説しております。
→「インスペクション（建物状況調査）で中古住宅の不安を解消！」
さらに、物件に万が一何かあったときのために、「瑕疵保険」を利用して補修費用を確保できるようにするとより安心ですね。
→「瑕疵保険ってなに？安心できる中古住宅の買い方」
上記のように、売主は自分が知らないことでも責任を負わなければならない状況があり、買主も知らされず購入して被害を受けるといった、当事者同士では回避しきれないということが特徴です。したがって、不動産会社を通じてインスペクションを実施することや、瑕疵保険に加入することをおすすめします。
まとめ
不動産は高額であること、生活に直結するものという特性から、トラブルが起きた際に大きく発展しやすいものでもあります。
リスクの低減やトラブル回避のために、物件の状態を把握するインスペクションや、権利関係・近隣トラブルの有無をヒアリングするなど、ハード・ソフト両面を正確に知ることが大切です。
それでも、万が一のトラブルが発生した場合の対処法としては、瑕疵保険の利用が有効だと言えるでしょう。
しかし、物件調査や売主へのヒアリング、法律に基づく契約書面の作成、インスペクションの手配や瑕疵保険の段取りなど、これら全てを買主個人で行うことは大変難しいため、取りまとめる不動産会社の存在が必要不可欠です。トラブルのないスムーズなマイホーム購入のために、まずは信頼できる不動産会社探しからスタートしましょう！
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