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不動産売却時の税金ってどのくらいかかるの?知って得する税金対策と確定申告の手順

初めての不動産売却で「税金ってどのくらいかかるの?」「確定申告ってどうやるの?」と不安になってはいませんか?

税金の話は内容が難しく敬遠してしまいがちですが、知らずにいると損をしてしまうことがあるかも。

この記事では不動産売却にかかる税金と売却後の確定申告の進め方、またお得な特例の情報も紹介していきますのでぜひ最後まで読んでみてください。

不動産を売るときにかかる税金って?

家や土地など、不動産を売却するときには主に下記の税金がかかります。

・印紙税
・譲渡所得税
・住民税

これらの税金を考えずに売却計画を立てていると、あとで「思っていたよりも手元に残るお金が少なくなってしまった」なんてことになりかねません。ご自身の状況と照らし合わせて見ていきましょう。

印紙税

買主との売買契約の際に作成する『不動産売買契約書』には、収入印紙の貼付が必要になります。売主と買主が1通ずつ契約書を所有するため、それぞれが印紙代を負担することが一般的です。
印紙税は下記の表のように契約金額に応じて税額が変動します。
※平成26年4月1日~令和4年3月31日までの期間は軽減税率が適用されます。

契約金額本則税率軽減税率
1万円未満非課税 非課税
10万円以下200円200円
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1千円500円
100万円を超え500万円以下2千円1千円
500万円を超え1千万円以下1万円5千円
1千万円を超え5千万円以下2万円1万円
5千万円を超え1億円以下6万円3万円
1億円を超え5億円以下10万円6万円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円
譲渡所得税(住民税)

土地や建物などの不動産を売却した際に発生した所得を「譲渡所得」とよびます。譲渡所得はあくまで売却後の“利益”のことを指し、不動産を取得した際の費用や売却した時に発生する諸費用を差し引いたものになり次のように計算します。

 ★ 譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)
収入金額:不動産を売ったことによって買主から受け取る金銭の額
取得費 :土地や建物の購入代金・手数料のほか設備費や改良費など
譲渡費用:仲介手数料や印紙税など売るときにかかった費用

売却時に譲渡所得が発生すると確定申告が必要になり課税の対象となります。
また、税率は売った不動産を保有していた期間により変動する仕組みとなっており、土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に区分されます。

区分所得税率住民税率
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%9%
例)10年間保有していた土地を売却して100万円の利益が発生した場合、所得税15万円と住民税5万円を納税。

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マイホームを売ったときの特例
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを「3000万円の特別控除の特例」といいます。

簡単にまとめるとマイホームを売却した際に3,000万円以上の利益が発生しなければ税金は発生しないということです。この制度を利用することで、無駄な税金を払わなくて済む可能性があります。

3,000万円の特別控除を適用させるには、確定申告と下記書類の提出をしてください。

・除票住民票
・譲渡所得計算明細書

また、この特例は相続した不動産を譲渡した場合でも適用を受けられる可能性もあります。超高齢化社会で空き家に関する問題が増えてきており、国が空き家を減らす施策として導入された特例です。マイホームの売却を検討中の方は適用を受けるための手続きや各種条件を一度確認してみてはいかがでしょうか。

確定申告の手順

上述した通り、確定申告が必要になる場合は売却後に利益が発生した時です。確定申告は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。
自分で確定申告をする場合は必要書類を用意し税務署に提出します。

<一般的な必要書類>
・確定申告書B様式
・分離課税用の申告書
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書
・登記事項証明書
・仲介手数料の領収書

国税庁ホームページの確定申告書等作成コーナーを利用すると楽に作業をすすめることができるので困っている方はご活用ください。

まとめ

いかがでしたか?
初めての不動産売却で不安だったという方も、どのくらいの税金がかかるのか目途が立ったのではないでしょうか。マイホームの売却を検討中の方はぜひ特例を活用して、かしこい不動産売却を成功させてください。

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