住宅ローンは30年以上の長期にわたって返済していく方も多く、融資する金融機関とそれを保証する保証会社にとっては、「この人に貸したらきちんと返済してくれるか」が何よりも大事。それをいかにアピールして少しでも良い条件で融資を受けられるかが問われます。

この記事では、住宅ローン審査の基準と通過のポイントを伝授します！

住宅ローンの審査基準

年収

年収の目安は400万円以上としている金融機関もありますが、借入額によってはそれ以下の年収でも融資を受けることができます。
目安としては年収の5倍程度（年収400万円の場合：2000万円）と言われていますが、実態としては、7倍から場合によっては10倍程度の融資を取り付けているケースもあります。

職業

職業に貴賤はありませんが、「きちんと返済してくれるか」という観点から言うと、融資条件が優遇されやすい傾向はある程度存在します。

まず一番優遇されやすいのは公務員の方。そして士業の方です。雇用が安定しているという点が大きいです。続いて一般的な会社員の方は勤務先の企業規模の大きさが見られます。一般的な会社員の方であっても、勤続年数が長いほどプラスの要素として見てもらえる可能性が高いです。

自営業（個人事業主）の方は直近で3年分の確定申告書が必要になったり、会社経営者の方は会社の直近3期分の決算報告書等が必要になります。
ここで注意したいのは、節税目的で必要なものの多くを経費に回して売上や所得を少なく計上していた場合、その少ない額で審査されてしまうというところです。実際の売上や所得は返済に差し支えなくても、審査に不利に働いてしまうことがあります。住宅ローン利用をお考えの方は確定申告等の出し方に注意してくださいね。

雇用形態

住宅ローンでは、契約社員・派遣社員・嘱託職員等で雇用されている方が審査を通過するのはなかなかハードルが高いというのが現実です。

とはいえ、所属している会社の規模や個人の資格の有無などでも見られ方は変わるため、100％審査対象から外れるということではありません。また、家族と収入合算するという方法もあります。

フラット35では、個人ではなく購入する物件の担保価値が重視される傾向にあるため、比較的審査を通過しやすいようです。

借入状況

住宅ローンを申し込む前に借入がある場合は、それも返済比率に組み込まれます。たとえ書類に書かなくても、借入等の履歴は信用情報機関に登録されているため、金融機関は確認することができます。

自動車やスマートフォン代の分割払い、カードローンや、過去の債務整理、自己破産、支払い遅滞履歴などが見られる項目になりますが、一つずつ課題をクリアすれば融資を受けられる可能性が高いです。該当する方は意外と多いので、事前審査を出す際には恥ずかしがらずに不動産会社にお伝えください。

年齢

一般的に申込年齢は20～70歳までとされていますが、完済時年齢が設定されているため、年齢が高い方ほど返済期間を短くせざるを得ません。返済期間が短いと当然支払額が高くなるため、住宅ローン審査の通過を第一に考えた場合には、1年でも長い住宅ローンの取り組みを検討しましょう。

住宅ローンを申し込むタイミング

転職を考えているとき

「きちんと返済してくれるか」という観点では、安定した収入が見込めるかが重視されます。そこで見られるのが“勤続年数”。会社員の場合、最低でも丸1年の勤務が必須となることがほとんどです。そのため転職を検討されている方は、転職前に住宅を購入することをおすすめします。

しかし転職して間もない場合でも、住宅購入を諦める必要はありません！すぐに住宅購入したい場合、ご家族で働いている方がいれば、その方が債務者になって融資を受ける方法もあります。
また、転職後すぐの購入でなくても大丈夫であれば、融資が受けられるようになるまで、物件の目処を付ける作業や資金計画を検討する期間に充てると良いでしょう。そうこうしているうちに1年はあっという間に過ぎるものです。

結婚を考えているとき

夫婦二人の収入から住宅ローンを組みたい場合は、『収入合算』や『ペアローン』という方法があり、これらは入籍前であっても審査を受けることができます。ただし、金融機関によっては契約時（または決済時）までに入籍したことを確認できる書類の提出が求められることもありますので、よくご確認ください。

また審査のうえでは、主たる債務者に何かあった時にも滞りなく返済ができるかという観点から、「婚約者」よりも「配偶者」のほうが信頼してもらえると言えるでしょう。

まとめ

住宅ローンは、債務者の収入額だけでなく、所属している企業や借入状況まで含めた様々な観点から審査されることはご理解いただけたでしょうか。また、申し込みのタイミングによって借り入れができなくなる場合や、借入額が制限される場合もあります。

個人で事前審査から進めることもできますが、様々なケースに対応できる不動産会社に相談すると、かんたんに好条件で住宅ローンを組みやすくなります。

金融機関の選定から返済計画まで、不動産会社の担当者とよく相談して進めましょう。