“いずれ”の時期はもう過ぎた 40代ならではの住宅購入
仕事や家族の人数が安定してきて、将来の見通しが立てやすくなった40代。「いずれはほしい」と思っていたマイホームの購入に踏み切りやすい年代なのではないでしょうか。
しかし私が不動産会社で40代のお客様の動向を見聞きしていると、購入に踏み切りやすい年代になったものの、20～30代の頃と同じように「いずれ…」と考えて、購入に向けての行動が控えめな方もいらっしゃいます。
そんな方にお伝えしたいのは、マイホームがほしい方が40代に突入したら、1年でも早く購入すべきということです。
なぜなら1年でも早く購入にこぎつけないと、住宅ローンが組めなかったり、将来的に返済が困難になる可能性があるからです。
そこで今回は、40代の方が住宅ローンを利用して住宅購入する際のリスクと対策について解説します。
1.返済年数と返せる額のバランスを要検討
40代の住宅購入で20～30代と異なる点の1つ目は、返済年数の上限が迫っていることです。住宅ローンでは商品ごとに完済時年齢（ローンを返し終わる年齢）の上限が定められており、たとえばフラット35では最大80歳までとなっています。
完済が80歳までの商品で、最長35年の返済期間を十分に使いたい方は、45歳がラストチャンスになります。つまり46歳以上になると、1つ年を取るごとに返済年数を短くせざるを得なくなるため、毎月の返済額の負担が大きくなってきます。
では、どれだけ負担が大きくなるでしょうか。
仮に住宅ローンを3000万円、変動金利0.875％で借りる場合…
35年返済では月々約83,000円。一年経過して34年返済では月々約85,000円。単純計算で毎月2000円分の増額となります。
この2000円の差が高いと感じるかはご家庭によると思いますが、たとえば毎月の電気代が2000円高くかかると考えるといかがでしょうか？「契約日が1年違うだけで毎月2000円も差があるの？」と思われる方も多いのではないでしょうか。
長い返済期間中、出費が重なる時期があるかもしれません。そのときに固定費である住宅ローンの返済額が少ないほうが家計のやりくりがしやすいはずです。毎月の固定費を抑えるかわりに貯金をしておけば、繰り上げ返済に充てて返済期間を短くするという手段も選べます。
住宅購入はじっくりと考えたいものではありますが、購入を1年延ばすことが選択肢を狭めるリスクになると考えておくべきでしょう。
また、一定の年齢に達すると給与が減少する勤め先の場合は、減少した収入で家計を維持できるかを想定しなければなりません。お子様がいるご家庭では、お子様にお金がかかる時期との兼ね合いも考える必要があります。
現在の家計を見て「月○○万円までの支払いなら大丈夫！賃貸の今もそのくらいでやっていけているし」と思えたとしても、収入減少後の家計でも大丈夫！と即答できる状態でしょうか？
将来の見通しが立てやすい40代の方だからこそ、現在の家計だけでなく今後も無理のない返済額（＝購入予算）を考えることが大切です。
2.働けなくなるリスクに備えて返済計画を立てる
40代の住宅購入で20～30代と異なる点の2つ目は、完済時年齢が高齢であることがリスクになりやすいことです。
たとえば30歳の方が35年返済の住宅ローンを組んだ場合、完済時年齢は65歳。一般的な定年退職とともに支払い終える計画です。
一方で40歳の方は75歳になるため、退職後のセカンドライフを歩みながらの返済となります。退職金で一気に返済ができる計画であればよいですが、年金生活でそれまでの返済額と同じ額を支払っていけるかは不安に思う方も多いと思います。
ここで少し住宅ローンについて知っている方は、「団信に入れば万が一のときには住宅ローンの残債がチャラになるんでしょ？なら長めの返済計画で借りられるだけ借りたほうがお得だよね」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、これはちょっと危険な考え方です。
たしかに住宅ローンの契約時には、金融機関が定める「団体信用生命保険」の加入が必須です。簡単に言えば、住宅ローンの債務者に万が一のことがあった場合に、保険が適応されれば保険金をもって住宅ローンを完済とするというものです。残されたご家族にとってはとても心強いものですよね。
ただこれは残された家族のためだけでなく、「銀行が損をしないためのもの」という一面もあります。そのため、できるだけ債務者から返済させるように“万が一”の適応範囲が案外狭いです。
たとえばフラット35が債務弁済される場合として挙げている項目は、以下の2つです。
1.死亡したとき
2.高度障害状態になったとき（両目の視力・言語またはそしゃく機能を永久に失ったものや、終身常に介護を要するものなど、通常の生活が非常に困難な状態）
1は良いとして、2の高度障害状態を見ると結構ハードルが高いと思いませんか？
ここまで生活が困難な傷病ではなくても、入退院を繰り返すなどで従来通りに働けなくなることもあり得ます。その場合に収入減少したとしても、団信はカバーしてくれないということなので、大黒柱がバリバリ働けなくなった場合にも返済できる額で借入することが大切です。
3.健康診断に引っかかっていない？傷病リスクが高まる年代
20～30代の住宅購入と異なる点の3つ目は、健康状態が良好かどうかです。
団信は加入時に健康状態について告知しなくてはならず、健康診断で引っかかった方や投薬を受けている方などは審査が通りにくいという世知辛い現実があります。団信に入れなければ住宅ローンを組めなかったり、より審査基準がゆるい団信に加入するために金利が上乗せとなることがあります。
40代以降は生活習慣病のきっかけとなる肥満の割合が増えると言われており、今年の健康診断結果が良好であっても、来年もまた良好とは限りません。
今健康状態に問題がない方は、まさに今のタイミングを逃さず団信の審査を受けておくと、後悔せずに住宅ローンを組むことができます。
健康状態に不安がある方も、金利上乗せとなった場合でも柔軟に返済計画が立てられるように、購入に踏み切ることをおすすめします。
40代こそプロの手を借りるべし
以上をまとめると、40代の方が購入する場合は20～30代とは異なり、
1.住宅ローンの返済年数の上限が迫っている
2.住宅ローンの完済までに働けなくなり返済困難になるリスクがある
3.傷病リスクが高まり、団信の審査に通りにくい可能性がある
という特徴が挙げられます。
生活基盤が安定して将来の見通しが立てやすくなっているからこそ、住宅ローン関係で審査する側からはシビアに見られます。それに備えて自らも現実的な返済計画を立てていくことが大切です。
そのためには、より早く・より明確なライフプランを立てて購入に望むべきですが、働き盛りの毎日で将来について試算するのは結構大変ですし、個人の力では限界もあります。
ここは家計のプロであるファイナンシャルプランナーに頼ってみると、漠然と考えていた部分が明確となり、住宅の購入計画における判断材料をすぐに集めることができるでしょう。
イーコンセプトではただ住まいを紹介するだけではなく、将来にわたって安心して生活できるようにファイナンシャルプランナーによるライフプラン・資金計画を承っております。
40代の皆様こそ、プロにご相談ください。