「築40年の中古マンションって古いけど本当に大丈夫？」と思っていませんか？

近年の価格高騰で新築マンションはなかなか手が出せない価格になってきています。そんな中、比較的安価な中古マンションを検討する人が増えてきました。特に価格がグッと手に入りやすい、築40年くらいの中古マンションを選択肢に入れている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、それくらいのマンションとなるとやはり「ずっと住み続けられるか分からない」「将来的に売却できるのか心配」というような不安から、購入に踏み切れないという方も多いです。

ただ、「なんとなく不安」という理由で、初めから選択肢を狭めてしまうと、本当に満足のいく物件が購入できず、「もっと幅広く検討すれば良かった」と後から後悔してしまうかもしれません。

そこで今回は、

・築40年の中古マンションはいつまで住めるのか
・築年数の古いマンションの５つのメリット

などを紹介していきます。

築40年のマンションはいつまで住める？

マンションなどのコンクリート住宅の耐用年数は47年と言われています。しかし、これはあくまでの税法上、減価償却を計算するための数値です。実際に47年で住めなくなるということではありません。
また、一般的な戸建てなどの木造住宅では税法上の耐用年数はなんと22年です。この数値をみれば、耐用年数と実際に住める年数が一致しないことがよく分かりますよね。

では、築40年のマンションはいつまで住めるのでしょうか？

国土交通省の研究では、多くのマンションで見られる鉄筋コンクリートで造られた建物の寿命は117年と推定されています。そのため、築40年以上たっているマンションであっても、まだまだ住み続けられる可能性が高いといえます。

ちなみに、日本で初めての鉄筋コンクリートの建物は1911年に建てられたKN日本大通ビル（旧横浜三井物産ビル）で、築110年を超えた現在も現役でオフィスとして使われています。

確認するべき項目は「管理状態」

築40年以上たっているマンションに住み続けることは可能といっても、快適性と安全性を維持するためには定期的なメンテナンスが必要です。

管理体制が整っていてしっかりと管理されているマンションは、そのぶん建物が長持ちする可能性が高く、長く住める可能性が高いと言えます。「マンションは管理を買え」という有名な言葉があるほど、マンションにとって管理は重要なものなんです。

築40年以上のマンションを購入する際には、内覧のときに階段や廊下、エントランスなど共用部の状態を確認し、きちんと管理されているかどうかチェックするようにしましょう。

また、長期修繕計画についても確認しておくようにしてください！

築年数の古いマンションの５つのメリット

現在、不動産市場では新築マンションの供給数がだんだんと減っていき、築40年越えを含む築古マンションの供給数が増えてきています。また、供給量の多さと比例して成約数も増加しています。

なぜ築古にも関わらず成約数が上がっているのか疑問に思う人もいますよね。そこで、築40年の物件が選ばれているメリットについて解説していきます。　具体的には、次の5つです。

1. 築43年以内なら新耐震基準
2. 値崩れしにくい
3. 居住スペースの広いマンションが多い
4. 駅チカで立地の良い物件が多い
5. リノベーション・リフォームがしやすい

1. 築43年以内なら新耐震基準

地震の多い日本では、住宅の耐震性について特に厳しい決まりが設けられており、たびたび耐震基準の改正が行われてきました。その中でも1981年6月1日から施行された耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれ、現在も変わらず適用されています。新耐震基準では、震度6強～7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準としており、それ以前よりも耐震性に関する規定は厳格化されています。

つまり築43年以内のマンションなら耐震性が高く、地震が起きても気持ち的に安心ということです。
また、新耐震基準であることの重要性はこの耐震面だけではなく、住宅ローン控除にも関係してきます。

住宅ローン控除というのは、一定の要件を満たすと年末時点におけるローン残額のうち0.7%にあたる金額が所得税や住民税から控除される制度です。この制度を利用できる期間は物件購入後、中古マンションの場合10年間とされています。

例えば、年末のローン残額が1,000万円だった場合、0.7%に当たる7万円がその年の所得税などから控除されます。このように、住宅ローンを借りる方にとっては、かなり嬉しい制度なんですが、この控除の恩恵を受けることができる条件の1つとしてあるのが、「新耐震基準」です。

このようなことから、中古マンションを購入するにあたって「新耐震基準」であることは重要な条件であり、築40年くらいの物件は、これを満たしているという点が大きなメリットになります。

2.値崩れしにくい

国土交通省が出しているデータをみてみると、中古マンションの価格は年数の経過とともに下がっていくものの、築30年頃に下げ止まりし、横ばいになっていることが分かります。

マンションの資産価値は建物と土地の価値で決まりますが、建物の評価額は築30年頃にゼロに。その後は土地の価値のみになって値崩れしにくくなるため、築40年のマンションは築30年・築50年と比較しても価格の下落は見られません。

つまり、買ったときの値段と、売却するときの値段の差もつきにくいわけです。

逆に新築マンションを買うと、数年で一気に資産価値が落ちてしまうので、数十年後に売却すると売却金額が購入金額の半分以下になるケースもあります。このように、築40年くらいのマンションは大きく値崩れする可能性は低いので、特に資産性を重視して購入する方にとってはおすすめかなと思います。

3.居住スペースの広いマンションが多い

今と比べると40年前にはまだまだ開発できる土地が多くあり、大規模マンションが多く建築されていました。こうした大規模マンションは居住スペースも広くゆとりがあるのが特徴です。

家族でマンションに住みたいと考えているファミリー世帯にとって、居住スペースが広いことは大きなメリットだといえます。ファミリー向けの間取りは需要が高いため、資産価値を維持しやすいという点もポイントです。

また、大規模なマンションは総戸数が多いことから、一世帯あたりの修繕積立金が比較的低い傾向にあることも非常にメリットになります。

4.駅チカで立地の良い物件が多い

立地が良い物件が多いということもメリットです。40年くらい前は、まだ駅の近くにも開発できる土地が多くあったことから、駅前などの立地が良い場所にマンションが建設されていることが多いという特徴があります。

利便性の高いマンションというのは、ご自身が暮らしていく上でも生活しやすいですし、今後も継続して需要が高いことから資産価値的にも下落しにくくなるというメリットがあります。

現在は開発が進んでしまい、駅前の好立地にはマンションを建築できるような土地はかなり少なくなってしまいました。このようなことから、駅近などの立地の良い場所に建てられていることが多い築40年くらいのマンションは、特に資産性を重視する方にとってはおすすめになります。

5.リノベーション・リフォームがしやすい

築年数が古いマンションは、リノベーションやリフォームをして「自分好みの生活空間を作っていきたい」という人にも人気です。古いマンションであれば新築の分譲マンションよりも安い価格で購入できるため、その分リノベーションやリフォームにお金をかけやすくなります。

ちなみに注意点として、古いマンションを購入してリノベーションやリフォームを行いたいと考えている方は、柱や梁の位置を不動産会社に確認しましょう。これらは構造上動かせないため、位置によっては思うような間取り変更ができないこともあります。また、マンションによっては管理規約等でリフォーム内容を制限している場合もありますので、注意が必要です。

まとめ

今回は「築40年の中古マンションって古いけど大丈夫？」というテーマで解説してきました。

築40年のマンションだと「古いからなんとなく不安だな…」という理由から、これまで選択肢に入れてこなかった方も多いのではないでしょうか。

しかし、実は、築40年のマンションは、比較的購入しやすく値崩れもしにくい上に、立地が良い物件が多かったり管理状態を確認しやすかったりするというメリットがあります。そのほかにも、最近人気が高まっているリノベーション・リフォームをしやすいという特徴もあるんです。

このような理由から、私は築40年のマンションもまだまだありだと思っています。もちろん管理状態や老朽化の進み具合によっては、買ってはいけない物件もあるので、ぜひご相談いただければと思います。

イーコンセプトでは、宮城県・福島県を中心に幅広い物件をご紹介しています。リノベーション・リフォームなどもワンストップで対応できますので、築古のリノベ向け物件などをお探しの際にはぜひお問合せください。