転勤のある仕事にお勤めの方、または将来的に転勤が発生するかもしれない方にとって、持ち家を買うタイミングは悩みの種だと思います。
だけど辞令はいつだって急なもの。その時が来てから考えるより、転勤があった場合を考慮に入れて、持ち家計画を立てませんか？

今回は住宅を購入したあとに転勤があった場合の、持ち家の対処法をご紹介します。

転勤時に持ち家どうする？対処法3選

転勤で持ち家を空けるとき、大まかに3つの対処法があります。

1. 売却

転勤が長期、あるいはどれくらいまで続くかわからないという状況になったら、売却するのも一つの手です。
住宅ローンで購入した家を売却する場合は、家の売却額と残債が大きなポイントになります。

①アンダーローンのとき
売却額より残債が少ない場合（アンダーローン）、売却額で住宅ローンを完済できるため、スムーズに売却手続きを進められます。
この場合は売却におけるリスクが少ないため、これを機に賃貸住まいで引っ越しやすいライフスタイルに切り替えるのも良いのではないでしょうか。

②オーバーローンのとき
一方で売却額より残債が多い場合（オーバーローン）、売却額を残債に充てても完済できないため、貯蓄から返済する必要が出てきます。
もし貯蓄を使っても返済しきれないときは、「任意売却」などの複雑な方法で売ることになるため、賃貸物件として貸し出すことを検討してみましょう。

2. 貸す

転勤から戻る時期がわかる場合や、上記のようにオーバーローンになってしまう場合は、賃貸物件として貸し出すのがおすすめです。
空き家のままだと、防犯面の不安や経年劣化が進むため、誰かに住んでもらうことはメリットになります。

借主と賃貸借契約を結ぶとき、貸し出す期間によって契約の方法を変えることができます。

①普通借家契約
一般的な賃貸借契約である「普通賃貸借契約」は、貸主・借主合意のうえで契約更新していく形です。そのため、転勤から戻ってきて早く借主に退去してもらいたくなっても、借主の合意を得られなければ退去してもらうことはできません。
どうしても退去してもらいたいときには、借主の引っ越し費用を負担するなどの譲歩を経て合意を得るなど、取引が発生しがちです。

その代わり、相場通りの賃料を得られる可能性が高いため、賃貸中に生じる家のメンテナンス代などの費用を補填しやすくなります。
特に制約がない契約なので、借り手がつきやすい点もメリットです。

②定期賃貸借契約
普通賃貸借契約では明確に決められない「貸し出し時期」を定めるのが「定期賃貸借契約」です。
これは契約時に賃貸期間を定めて契約するため、転勤から戻る時期が明確な方や、退去時トラブルを避けたい方におすすめです。
たとえば2年契約で退去してもらい、その時点で転勤が続くとわかったら、また定期賃貸借契約として借り手を募集することもできます。

ただし、一般的に時期の制約は借主にとってデメリットなので、借り手がつきにくかったり、その結果相場より賃料を下げることにも繋がります。

転勤から戻ってきて、そのときの借主が退去するまで賃貸に住むか、退去費用の負担を交渉しても良いなら普通賃貸借契約。反対に決められた時期に必ず退去してもらいたいなら定期賃貸借契約を結ぶと良いでしょう。

また、住宅ローン利用の場合は、返済中に持ち家を貸し出すことは原則禁止です。
なぜなら金融機関は、家主が住む家を確保できるように他ローンよりも低い金利で住宅ローンを提供しているからです。（金融機関からすれば、住宅ローンはいわば慈善事業のようなものです。）

そのため、持ち家を他者に貸して家賃収入を得る状況になれば、「不動産投資ローン」として高い金利で扱われることになります。

とはいえ、転勤などのやむを得ない事情であれば、金融機関が返済方法の相談に乗ってくれるケースもあります。

一番やってはいけないのは、金融機関に内緒で賃貸にすること。もしバレたときは、最悪一括返済を求められる可能性もあります。まずは金融機関に相談してみましょう。

3. 空き家にしておく

転勤期間が短かったり、誰かに住んでほしくないという場合は、空き家にしておくのも選択肢の一つです。
空き家にすると、たまに自分で家を見に行くなど、家の管理が手間として発生します。

しかし、この手間をラクにしてくれる「空き家管理サービス」が多数あるのをご存知でしょうか。

東北電力やALSOKなどで提供する空き家管理サービスは、担当者が1か月に1度空き家に訪問し、

• 家の写真撮影
• 家の状態の確認
• 換気、水道の確認
• 簡単な清掃
• 郵便物の転送

などを実施してくれる内容が一般的です。

プランにもよりますが、1か月5,000～10,000円程度が相場のようです。
中にはふるさと納税の返礼品として空き家管理サービスを提供している自治体もあり、お得に依頼できるかもしれません。

転勤前後の忙しい時期に、売却や賃貸のことまで考えられない！という方は、まずは空き家管理サービスの利用を検討してみてください。

ちょっとの手間を考慮すれば、住宅購入はこわくない

以転勤となった後の持ち家の対処法をとして、売る・貸す・空き家にする3パターンをご紹介しました。
どの選択肢を選ぶかは、転勤期間と住宅ローンの残債などの金銭面によって変わります。

• 転勤前後で忙しい、あるいは転勤期間が短いなら空き家として管理してもらう
• キリの良いタイミングで戻りたいなら定期賃貸借契約で貸し出す
• 転勤が長期だったり、いつ戻れるか分からないなら普通賃貸借契約で貸し出す or 売却する

この3つが大まかな方向性となりそうです。

そして「将来的に転勤がある可能性を考えると、住宅購入に踏み切れない」という方は、同時に「家を買えなくなるリスク」も考えてみてください。
住宅ローンを利用して購入する際には、融資を受ける人の年齢や健康状態が審査に影響します。年齢が上がれば健康リスクも高くなりますし、返済年数が短くなるほど毎月の返済額が増えることになります。このことから、将来的に持ち家がほしいなら、なんとなく買わないまま年齢を重ねることはリスクとなります。

ご紹介したように転勤になった後の選択肢はいくつかあるので、たとえば高値で売ったり貸したりしやすい家を買うなどの対策をすれば、住宅購入を必要以上に恐れることはありません。

あるいは退職まで賃貸住まいと決めて、退職前後で現金で買えるように貯蓄するように振り切るのも選択肢の一つです。
いずれにしても、転勤のあるなしに関わらず、家を買うかずっと賃貸かを早めに決めることが重要です。

弊社イーコンセプトでも、住宅購入時に仲介させていただいた方からの売却のお手伝いや、賃貸管理をお任せいただいております。

転勤の可能性があって住宅購入を迷っている方や、持ち家があって転勤になりそうという方にとって、将来にわたって安心していただけるようなご提案をいたしますので、ぜひご相談ください。