自分の土地はいくらで売れるだろう…そう気になってはいませんか？
具体的に土地の売却を検討しているなら、事前に自分の土地がどの程度の価格で売却できるかを把握しておくことは重要です。

では、土地の査定はどのように行えば良いのでしょうか。

大きく分けると、自分で簡易的に査定を行う方法と、不動産会社に依頼して正確な査定額を算出してもらう方法の2つがあります。すぐに土地の売却をしたいと考えている場合や、単に自分の土地の価格を知りたい場合など、目的によって適切な査定方法は異なります。

今回は、土地の査定方法や不動産会社が査定を行う際に確認するポイントについて解説します。不動産の売却を検討している方や、土地の適正価格を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

土地の査定には２つの方法がある

土地の査定は大きく分けると、「自分で調べる方法」と「不動産会社に無料で依頼する方法」の2種類があります。

自分で調べる土地査定は、簡易的なものであるため「おおよその査定額を知りたい」と考えている方にはおすすめです。一方、不動産会社に査定を依頼する場合は、実際に取引できると想定される価格を提示してもらえます。「自分で調べる方法」と「不動産会社に依頼する方法」の大きな違いは、提示される査定額が実際の取引額にどれだけ近いかという点です。

自分で調べる方法

土地の価格は、自分で調べることでおおよその査定額を算出することができます。

自分で土地の査定を行う際には、売りたい土地の周辺の土地評価額や相場を調べることが大切です。この場合、参考にするべき数値は公的評価額です。公的評価額は国や自治体が決定した価格であり、信頼性のある数値と言えます。ただし、公的評価額だけでは正確な査定額を出すことは難しいため、あくまでも目安として活用しましょう。土地の公的評価額には、主に以下の3種類があります。

・公示地価、基準地価
・路線価（相続税路線価）
・固定資産税評価額

公示地価、基準地価をもとに査定

公示地価、基準地価は、いずれも土地を売却する際の参考になる価格です。公示地価は国土交通省が発表し、基準地価は都道府県が発表するという点で違いがあります。

公示地価、基準地価は国土交通省が運営しているウェブサイト「不動産情報ライブラリ 」で調べられます。

査定をしたい土地の所在地をクリックすることで、1㎡の価格を算出することができるため、「1㎡あたりの価格×土地の面積＝査定額」で簡単に査定ができるでしょう。

路線価をもとに査定

「路線価」は、道路に面している土地の価格のことです。相続税や贈与税などの税金がどのくらいかかるかを計算するときに用いられる価格のため、相続税路線価ともいわれています。この路線価は、国税庁のHPに掲載されている路線価図で調べることができます。

一般的には公示価格の80%程度が目安になるため、あくまでも土地査定の参考程度としてとらえておくとよいでしょう。

固定資産税評価額もとに査定

「固定資産税評価額」は、固定資産税や都市計画税などの税額を計算するときに用いる、市区町村によって定められた土地や建物の価格です。毎年送られてくる「固定資産税の納税通知書」に記載されているので、それを確認すれば、おおよその土地の査定額を知ることができます。

ただし、固定資産税評価額は公示価格の7割程度が目安です。より適切な査定額を把握するためには、「固定資産税評価額÷0.7」で計算するとよいでしょう。

不動産会社に依頼する方法

不動産会社の査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。これらの主な違いは正確性です。一般的には、複数の不動産会社に机上査定を依頼し、結果を比較した上で候補を絞り込み、その後訪問査定を依頼して最終的に不動産会社を決定します。

ここでは、それぞれの査定方法の違いについて詳しく見ていきましょう。

机上査定

簡易査定は現地訪問をせずに、依頼者から受領した情報をもとにおおよその査定額を算出する方法です。一括査定サイトなどを使って査定依頼をした場合、まずこの机上査定額が不動産会社から伝えられます。

あくまでも簡易的な査定であるため、「土地を売却しようか迷っている」、「不動産会社ごとに価格を見比べたい」など軽い気持ちで依頼できるのがメリットです。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定を行う方法です。周辺環境や現地でしか分からない情報も考慮するため、より正確な査定額を知りたい方には訪問査定がおすすめです。

しかし、訪問査定には立ち合いが必要になるため、机上査定よりも多くの時間を費やさなくてはいけません。また、準備する書類も多くなるため、複数の不動産会社に依頼をすればするほど、手間がかかってしまうこともあります。

土地査定の評価ポイント

土地を査定するのは不動産会社ですが、実際に土地を購入するのは一般の方です。そのため、一般の方がほしいと思われる土地ほど、不動産会社が高額な査定をつけます。

主に、以下のような評価ポイントがあります。

用途地域	さまざまな建物を建てられる土地ほど、用途の多様性が広がるため価格が高くなる傾向がある
駅からの距離	駅からの距離が近い土地の方が需要が高いため、そのぶん査定額も高くなる
土地の面積	・利用規制が緩いエリア：土地が広い方が活用方法が多いため、土地の単価は高くなる ・利用規制が厳しいエリア：土地が広いと開発が難しいため、土地の単価は低くなる
土地の形状	いびつな土地より正方形など整った形の土地の方が、価格は高くなる傾向がある
前面道路の幅	前面道路の幅は、短い場合、容積率が下がってしまうことがあるため、土地の価格は下がりやすい
間口と奥行きの長さ	間口が狭すぎる土地や奥行きが長すぎる土地は、価格が下がることがある
道路との関係 （角地・二方路地など）	一方のみ道路に面している土地よりも、角地や二方路地の方が価格が高くなる傾向がある
道路に対しての高低差	道路に対して低い位置にある土地は、価格が低くなることがある
近隣施設の存在	近くにゴミ処理場や原子力発電所など「嫌悪施設」がある場合は価格が下がる傾向がある

査定価格が売却価格になるとは限らない

査定価格は、あくまで売り出し価格を決めるにあたっての参考価格なので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

実際の売り出し価格は、売主が自由に決めることができます。たとえば、住宅ローン残債がある場合は、残債を上回る金額で売りたいといった事情もあることでしょう。

しかし、買主にも希望があります。買主は、相場より高いと考えられる土地の購入には慎重になるでしょう。査定額のまま売り出す必要はないものの、自身の希望や事情だけでなく、市場のニーズや競合となる物件の動向なども踏まえたうえで売出価格を決めることが大切です。

一般的に、査定価格を大きく上回る価格で売りに出すと、売却までに長い時間がかかり、最終的には査定金額を下回る額でしか売れないケースもあります。一方、売却までの期間に余裕がある場合は、高めの価格で売り出し、反応を見ながら価格を調整する方法もあります。

どの価格帯で妥協するかは、個々の事情に応じて決めるのが一般的です。例えば、買い替えで新居の引き渡し時期が決まっているなど、現金化を急ぐ必要がある場合は、査定価格に近い価格で売り出すほうが安全です。

査定を事前に行うことでスムーズに売却できる

今回は土地の査定方法について紹介しました。

査定はあくまでも土地の売り出し価格を決定するための参考金額です。とはいえ、査定を疎かにしてしまうと、スムーズな売却は難しくなるでしょう。また、売却までの期間に余裕を持った方が最終的に希望の価格で売りやすいので、売却を検討しているなら早めに査定を済ませたほうが得と言えます。

今回お伝えした土地の査定方法を参考にしていただき、スムーズな土地の売却を目指してください。