離婚による財産分与、自宅は売却する？それとも住み続ける？
厚生労働省によると、結婚した人の３組に１組は離婚しているという統計が出ています。離婚をするための手続きは様々なものがありますが、特に厄介なのが財産分与です。不動産も財産分与の対象に含まれるため、夫婦でしっかり話し合い、どのように分けるのか決める必要があります。
この記事では離婚時の不動産の取り扱いや売却時のポイントなどもご紹介いたします。離婚は誰も望まないことだとは思いますが、いざという時のために最低限の知識は把握しておきましょう。
離婚時の財産分与とは？
まずは、離婚時の財産分与に関する簡単な知識を押さえておきましょう。
財産分与とは、婚姻中に夫婦で築き上げた財産を離婚の際にそれぞれに分配することで、原則として婚姻期間で築き上げた夫婦の財産の全てを半分ずつ分配することになります。
預金や現金だけではなく、自動車や不動産・年金・退職金など、ありとあらゆる財産が分与の対象に含まれます。しかし、独身時代に蓄えた貯金や親からの贈与・相続財産等は対象とはならないので注意が必要です。
多くの場合、不動産については収入の多い片方が名義人になっていると思います。婚姻生活中に住宅を購入した場合、例え名義人が片方のみであっても、法律上は夫婦で協力して築いた共有財産と考えます。財産分与については、専業主婦（夫）だとしても権利を行使できるのでしっかりと主張することをおすすめします。
不動産の財産分与はどうすればいい？
では、金銭のように物理的に分けることのできない自宅などの不動産は、どのように分配すればよいのでしょうか。
1.売却して現金化する
離婚時の不動産の取り扱いとして一番多いのが、売却して現金化する方法です。
離婚後に夫婦のどちらも自宅に住み続ける予定がない場合、この方法が一番分かりやすく財産分与できる方法ではないでしょうか。
売却時に住宅ローンの残債以上に高く売れれば、その利益を夫婦で分配することで財産分与は完了します。
一方で、厄介なのは売却金額が住宅ローンの残債よりも低く、ローンが完済できない場合です。住宅ローンの借り入れの際、不動産に担保の設定をして融資を受けているため、ローンの完済ができないと売却できないということになってしまいます。
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住宅ローンの残債が残ってしまう場合でも、売却する方法があります。
一つ目は、借入先の金融機関の許可を受けて抵当権を抹消して、任意売却を行う方法です。
二つ目は、売却と同時に住み替え先を購入し、住み替えローンを利用して新しい住宅の購入費を合わせて返済していく方法です。
ただし、どちらの方法も金融機関とのやり取りや、購入物件の価格の設定などが複雑なため、不動産会社と連携を取ることをおすすめします。
※これから一括査定のご利用を検討されている方は注意が必要です。
離婚を考えており、配偶者には内緒で住宅の売却額を知りたい場合は、一括査定を申請すると、申請した不動産会社から電話や郵送物が送られてくる場合があり、トラブルのもととなる恐れがあります。そのような場合は、個別で不動産会社に来店して相談すると営業担当も理解したうえで対応してくれるでしょう。
2.賃貸として貸し出す
賃貸として貸し出す場合、住宅ローンの返済中の場合は、まず借入先の金融機関に相談が必要です。というのも、住宅ローンが他のローンより低金利なのは“本人が住むためのもの”だからです。多くの住宅ローンでは返済中に他人に貸すことは契約違反となります。
そのため、もし貸し出したい場合は賃貸用のローンに切り替えるなどの手続きが必要となります。
――以上のことを考えると、離婚が理由であれば売却してスッキリしてしまうほうが良いという方が多いかもしれませんね。
3.債務者が住む場合
そのまま住宅ローンの返済を続けます。
ただし、配偶者が連帯保証人や連帯債務者の場合は、離婚後も金融機関から配偶者に対して返済を請求できる状況が続きます。これを回避するには、パートナーを連帯保証人や連帯債務者から外すことができるかを金融機関に相談することとなります。
4.債務者でない方が住む場合
居住者と住宅ローンの債務者が異なる状況が生まれるため、住宅ローンの返済が滞った場合に、居住者としては突然立ち退きを求められる可能性があります。
上記の対策として居住者が債務者となるように変更したいときは、金融機関に相談のうえ、新しい債務者が審査を受けることになります。しかし、そもそも変更を受け付けてもらえない場合や、審査条件が厳しくなるリスクが高いです。
現実的な対応策としては、万が一返済が滞った場合の対応や、債務者の変更をせずに居住者が実際の返済を行うことなど、今後の返済方法について離婚の条件として取り決めておくことが大事になってきます。
まとめ
離婚による不動産の扱いは、その後のそれぞれの暮らし方によって変わることはお分かりいただけたでしょうか。
ご自身にとって最善の方法を見極めるためには、離婚後の生活スタイルや財産の状況、住宅ローンの残債や権利関係、売却物件の査定価格などを適切に把握して判断することが求められます。
上記のように配偶者に連帯債務などの権利がある場合や、売却額が住宅ローンを下回る場合など、対応が複雑化するものも多く、離婚そのものが大変であるなかで、これらをスムーズに進めるためにも的確なアドバイスやサポートが必要不可欠です。
イーコンセプトでは、弁護士などの専門家と連携して、離婚時の不動産の売却や賃貸のご相談などを承ります。お困りのことがありましたら、ぜひお会いしてお話できればと思います。