不動産会社から提示されて知る査定価格。どんな基準で決まるか気になる方は多いのではないでしょうか。いま売却検討中の方も将来的に考えている方も、基準を把握してより良い売却活動を目指しましょう！

算出方法

査定価格の算出方法は主に3つあり、不動産会社はいずれか、または複数の方法を用いて算出しています。

1.取引事例比較法：土地・マンション・戸建の土地部分など

ご所有の不動産と条件の近い不動産が、過去にどのような価格で取引されたかを参考に価格を算出する方法です。
過去の取引事例は、国土交通大臣指定の「REINS」という不動産会社が利用できるネットワークシステムで確認します。条件の項目としては、駅からの距離・面積・築年数・間取りなどを指し、これらが類似している不動産は、同価格帯で取引されることが一般的です。

2.原価法：戸建の建物部分など

ご所有の不動産の再調達原価を鑑定し、価格を算出する方法です。
①対象の不動産を現在もう一度建築・造成した場合にいくらになるか（再調達原価）を割り出します。
②建築年数による価値の低下を割引いて（減価修正）現在の価値を推定します。
その際、単なる建築年数だけでなく、修繕工事や維持管理などによる実態も考慮した経済的残存耐用年数を評価します。

3.収益還元法：対象賃貸収益不動産、店舗・事務所など

ご所有不動産から得られる年間予想純利益※から利回りを考慮して算出する方法です。
利回りは過去の運用実績・周辺賃貸相場、回収可能期間（建築年数）などから勘案して設定します。
※年間予想純利益＝年間総収益ー年間総費用

以上3つの中で、特に取引事例比較法で算出した不動産では、現在の市場や相場を鑑みて価格を微調整することがあります。その際に参考となるのは、行政が発表する①土地の路線価格②公示地価③土地の固定資産評価額の変動です。例えば近所に学校や商業施設ができたり、交通網が充実したりといった要因で、過去の事例よりも高い価格をつけることができる場合があります。街の再開発や整備などの情報は気にしておきたいですね。

机上査定と訪問査定

算出方法についてはこれでOK。それでは、実際に不動産会社に依頼した際に希望を尋ねられることが多い「机上査定と訪問査定」とは、一体どのようなものでしょうか。

1.机上査定

書類で確認できる不動産の条件で査定額を算出する方法です。
類似不動産の成約事例が目安となります。
(例)住所・面積・築年数・利回りなど

2.訪問査定

営業スタッフが当該不動産に訪問して査定額を算出する方法です。
周辺の成約事例による価格の目安ではなく、実際の立地条件・建物状況などを加味した、より精度の高い査定価格の算出が可能となります。
(例)日当たり、建物の状態など

以上のように、大まかに価格の目安を知れる机上査定と、精度の高い査定価格が知れる訪問査定というそれぞれの特徴があります。

一方で、売主様のご希望や状況に合った不動産会社や営業担当を選ぶということも、価格を知ることと同様に大切ではないでしょうか。そのため、まだ先の計画であっても「依頼先の会社や営業担当を知れる機会」という意味で訪問査定をおすすめします。

価格が下がるかも？

査定価格の決め方は把握できたでしょうか。
…ここで注意したいポイントは、不動産会社から提示された査定価格は、あくまで「当初売り出し価格の目安」ということ。もし複数社の中で一番高い査定結果の会社と売却を進めたとしても、売れなければ価格を下げざるを得ません。

というのも、不動産の価格はメルカリさんなどのフリマサービスと似ており、「売主様・買主様双方が合意した価格」で取引されます。売り手はどんなに高く売り出しても問題はありませんが、買い手がつきにくいということが起こります。そこで、買い手がつきやすいような過去の取引事例などを参照し、適切な価格帯で販売することが必要です。

「売主様は高く売りたい、買主様は安く買いたい」を基本として、双方にご納得いただけるように調整するのが私たち不動産会社の務めです。査定結果が届いたら、その後の販売計画まで含めて不動産会社に確認してみてください。

【参考】
→「不動産査定は自動車査定と同じだと思っていませんか？」
→「自分で査定価格を調べる方法」

まとめ

売主様は、それぞれにスケジュールや売却価格といったご希望をお持ちのことと思います。
イーコンセプトでは、早期売却を目指す方にはスピード重視で、最低限確保したい価格の目安がある方には可能な限りご希望に添えるように尽力いたします。
また、ご状況によっては、実は今すぐに売らないほうが良いかもしれません。
まずは弊社営業担当がお客様のご状況をお伺いして、適切な売却計画をご提案いたします。
→売却スケジュールについてはこちら