中古住宅市場は少子高齢化や人口減少の影響を受け、急速に拡大しています。
この背景には、地価の高騰により新築住宅の購入がますます困難になっていることが挙げられます。その結果、新築の需要が減少し、比較的安価な中古住宅に対する関心が高まっているのです。また、税制優遇措置やリフォーム支援金などの政策も、中古住宅市場の活性化を後押ししています。

しかし、どんなに市場が拡大していても、すべての中古住宅が簡単に売れるとは限りません。立地条件や築年数、価格設定などが影響し、売却に苦戦している物件も少なくないのです。こうした物件の中には、適切な対策や工夫によって売却の可能性を高めることができるものも多いのです。

この記事では、中古住宅が売れない原因を探り、その改善策についてご紹介していきます。ぜひ最後まで読んで住宅売却の参考にしてください。

中古住宅が売れない理由

中古住宅が売れない理由は大きく5つに分けられます。それぞれの原因について解説します。

1. 価格設定が相場に合っていない

中古住宅を売却する際には、少しでも高く売りたいという気持ちが働きがちですが、価格が相場からかけ離れすぎていると、買い手が見つかりにくくなります。まずは、周囲の物件や市場の動向を確認し、自分の家が相場に合った価格になっているかを再確認しましょう。適正価格に設定することで、買い手を見つけやすくなります。

2. 人気のない立地にある

交通の便が悪かったり、周辺に商業施設が少ない立地の物件は、一般的に買い手が見つかりにくいです。立地を変えることはできませんが、こちらも地域の相場に見合った価格設定をすることで、買い手の興味を引くことができるかもしれません。

3. 家自体に問題がある

家の状態や敷地に問題があると、買い手が購入をためらう原因となります。

• 築年数が古く、建物や屋根に損傷がある
• 水回り（キッチン、トイレなど）の設備が古い
• 近隣トラブルや周辺環境に問題がある

これらの問題がある場合、補修やリフォームを行うか、場合によっては家を解体して更地として売却する選択肢も考えられます。また、建物が旧基準法で建てられている場合、現行基準に合わない土地となっていることもあるため、その場合は駐車場や資材置き場としての利用も検討してみてください。

4. 内覧時の対応が不十分

内覧時の印象が悪いと、せっかくの興味も薄れてしまいます。

• 部屋を明るく、広く見せる
• 整理整頓し、掃除を行う
• ゴミや不要な物を片付ける

内覧の際には、物件の資料と実際の状態に違いがないかも確認されるため、上記の点に気をつけながら事前にしっかりと準備をしておくことが重要です。

5. 不動産会社に問題がある

不動産会社によっては、販売活動が積極的でない場合もあります。

• 物件が不動産情報サイトにきちんと登録されているか
• 定期的に活動報告をしているか

これらは最低限必須な項目ですのでしっかり確認しましょう。もし不動産会社の対応に不満がある場合は、他の不動産会社に切り替えることも考えられます。販売実績が豊富な不動産会社に依頼することで状況が改善することも多いです。

中古住宅を高く売るための対策

中古住宅を売りに出してから売れるまでの期間は、3ヶ月から6カ月程度が一般的ですが、条件によっては長期戦となることもあります。売りに出している間も固定資産税などのコストが発生しますので、不動産会社に任せきりになるのではなく、売却のために出来ることを自分で考えることも大切です。

リフォームして売る

住宅は古くなると、床や壁に汚れや傷ができてしまいますが、リフォームをすることでこれらの悩みを解消できます。床材や壁紙を新しくすれば、見た目がぐっと良くなり、多くの方が購入時に気にする水回りなどを交換することでグッと物件の価値が高くなります。

注意点は、リフォームをしてから売却するのに適している物件は、査定価格が1,000万円以下の物件だということです。1,000万円未満の物件であれば、元々の金額が非常に安いため、リフォームしたあともそこそこの値段で販売できるので、リフォーム費用を回収しやすいという性質があります。

逆に、査定をしてみて1,000万円以上の価格が付く物件の場合、リフォームをすると販売価格も高くなってしまい、逆に買い手が見つけにくくなってしまいます。

査定額が1,000万円以上の物件は、無理にリフォームしようとせず、ハウスクリーニングなどのプロに掃除をお願いするだけでも、十分効果的な場合があります。売却価格も、リフォームするよりリーズナブルになり、買い手が付きやすくなるといった費用対効果も期待できるでしょう。

インスペクション（住宅診断）して売る

インスペクションとは住宅版健康診断みたいなもので、専門家が物件を調査して劣化や欠陥の有無を報告をしてくれます。調査方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。これによって、住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど、構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や、性能低下が無いかなどが分かります。

売却する前にインスペクションを行い『インスペクション済み物件』として売り出すことで、買主に安心感を与えることができるため、高く早く売却することができます。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が実施した「土地・住宅に関する消費者アンケート調査」によると、ホームインスペクションの利用効果について、6割以上の人が希望価格で売れたと回答しています。また、5割以上の人は買主が早く見つかり売却がスムーズにできたとも回答しています

インスペクションは、これまでは買主側が、住宅購入の判断材料のために実施することが一般的でしたが、このように、インスペクションを実施すると売却時のセールスポイントとなり、高く早く売ることにつながるため、売主側が実施することもおすすめです。

まとめ

今回は、中古住宅が売れない原因と高く売却するための改善点についてご紹介しました。
中古住宅が売れない原因を表にまとめると以下の通りです。

売れない原因	解決法
価格が相場とかけ離れている	周辺の相場を見て価格を再設定
人気がない立地にある	地域の相場に見合った価格にする
家の状態に問題がある	補修や更地として売却する
内覧時の印象が悪い	綺麗にするなど事前準備をする
不動産会社に問題がある	実績のある不動産会社へ変更する

また、中古住宅を高く売却するために、

• リフォームしてから売る
• インスペクションをして売る

という２つの改善点もご紹介しました。

通常、インスペクションには５～６万円の費用がかかりますが、イーコンセプトでは、専任媒介契約を頂いた売却物件のインスペクション（建物状況調査）を無料にて実施いたします。また、修繕が必要な場合でもワンストップでリフォームを行える体制を整えています。

また、実績も豊富で福島市ではSUUMOレビュー数、売却実績ともにNO.1を獲得しています。

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